Was versteht man unter einem Freizeitwohnsitz?
Ein Freizeitwohnsitz nach der gesetzlichen Regelung liegt nur dann, also ausschließlich (darauf liegt die Betonung) vor, wenn die Liegenschaft eben ausschließlich zu Erholungszwecken bzw. Urlaub genutzt wird. Die Nutzung der Liegenschaft zu beruflichen Zwecken (Arbeitswohnsitz) ist also zum Beispiel erlaubt, weil man hier ja nicht Urlaub macht und sich nicht erholt. Ebenfalls ist vollkommen zulässig ein so genannter Leerstand mit gelegentlicher Nachschau, also Aufenthalt von mehreren Tagen/Wochen im Jahr.
In meinem 2 stündigen Videomodul werden folgende Fragen beantwortet:
Modul 1
Rechtserwerb einer Immobilie in Tirol, auch wenn Sie nicht das ganze Jahr über hier wohnen können
- Warum Sie keinen Hauptwohnsitz melden müssen, wenn Sie in Tirol eine Immobilie kaufen
- Warum ich als österr. Staatsbürger nicht bessergestellt bin als Sie
- Wie Uschi Glas in Kitzbühel argumentiert hat
- Die Thematik Nachschaupflicht, wenn jemand seine Liegenschaft nur sehr selten nutzen kann
- Wie hoch die Dunkelziffer ist und wie viele Hinweise bei der Behörde eingehen
- Welche große Gefahr besteht wenn man die Rechtslage von anderen Bundesländern im Kopf hat
- Was ein Freizeitwohnsitz nach dem Gesetzeswortlaut überhaupt ist
- Stufenbau der Rechtsordnung: Bundesrecht schlägt Landesrecht
- Was es mit der allgemein kursierenden Nutzungsdauer von mind. 183 Tagen auf sich hat
- Zeitungsartikel kommentiert
- Welche klassischen Immobilien sich ganz klar für die touristische Vermietung eignen
- Was sagen Beamte der Grundverkehrsabteilung dazu (die dazugehörigen Presseartikel für Sie im Kurs zum exkl. Download)
- Bebauungsverpflichtung ade! Wie kann man sie auf ewig beseitigen?
Modul 2
Freizeitwohnsitzabgabe (in Kraft seit Januar 2020)
- Besser zahlen oder besser nicht zahlen?
- Worin die Gefahr besteht, voreilig zu überweisen
- Schafft allein die Zahlung genehmigten Freizeitwohnsitz?
Modul 3
Immobilienerwerb durch "EU-Ausländer" und Gesellschaften
- Österreichische Gesellschaften
- Drittstaatsangehöriger (= "EU-Ausländer", zum Beispiel Russland, Amerika usw)
- Schweiz (auch Schweizer Gesellschaften)
- Großbritannien
video
Videoberatung
- 3 Module / 14 Videos
- Gesamtberatungszeit: knapp 2 Stunden
Welche Aufgaben hat ein Treuhänder?
Ein Treuhänder bei einem Liegenschaftskauf ist Vertrauensperson zwischen Verkäufer, Bank und Käufer. Er erhält vom Käufer den Kaufpreis mit der Auflage, diesen nur dann an den Verkäufer auszuzahlen, wenn das Eigentum im Grundbuch eingetragen ist. Andererseits darf der Treuhänder die Eintragung im Grundbuch erst dann beantragen, wenn der Kaufpreis am Treuhandkonto sichergestellt ist.
Wird der Kaufpreis über eine Bank finanziert, dann erhält der Treuhänder gleichzeitig den Auftrag, auch das Pfandrecht gleichzeitig mit dem Eigentumsrecht im Grundbuch einzutragen. Sobald das Eigentum und das Pfandrecht im Grundbuch eingetragen ist, versendet der Treuhänder einen aktuellen Grundbuchsauszug an alle Beteiligten und wird dannaus der Treuhandschaft entlassen.
Eigentum erhält man nur durch Grundbuchseintragung
Damit man tatsächlich Eigentümer einer Liegenschaft wird, muss neben dem Kaufvertrag auch eine Eintragung im Grundbuch erfolgen. Beim Erwerb einer Liegenschaft ist es unbedingt erforderlich, genauestens Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Denn nur dadurch können alle eingetragenen Lasten genau überprüft werden und eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag aufgenommen werden.
Es versteht sich nämlich von selbst, dass natürlich eingetragene Wegerechte, Wohnrechte, Leibrenten oder dergleichen (alles ist im Grundbuchsauszug ersichtlich) den Wert einer Liegenschaft erheblich schmälern können.
Um Eintragungen zwischen der Unterschrift am Vertrag und der schlussendlichen Eintragung im Grundbuch zu verhindern, gibt es eine spezielle Absicherung, welche ich im nächsten Artikel erklären werde.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 %, die Eintragungsgebühr für das Grundbuch 1,1 %, in Summe sind also an den Staat 4,6 % auf Basis des Kaufpreises zu bezahlen. Bei Eintragung eines Pfandrechtes im Grundbuch fallen 1,2 % auf Basis der einzutragenden Pfandsumme an. Wenn der Kauf über einen Makler erfolgt, so beträgt die gesetzliche Maklerprovision 3,6 % brutto auf Basis des Kaufpreises.
Die Ausarbeitung des Vertrages samt Prüfung des Grundbuches und die gesamte spätere Abwicklung (Grundverkehrsbehörde, Finanzamtsverfahren, Lastenfreistellung, Eintragung eines Pfandrechtes, Übernahme der Treuhandschaften und Verfahren beim Grundbuch) erfordert große Fachkenntnis und nimmt bei gewissenhafter Abwicklung auch erhebliche Zeit in Anspruch, weshalb man je nach Kaufpreis mindestens 1,5% zuzüglich Umsatzsteuer, sohin 1,8% brutto veranschlagen sollte.
Zusammengefasst also: Makler 3,6%, Staat 4,6% (5,8%), Anwalt ab 1,8%
Nutzungsänderung von Wohnungen
Generell darf eine Wohnung nur als Wohnung und ein Geschäftsraum nur als Geschäftsraum verwendet werden. Die Nutzung einer bisherigen Wohnung nunmehr als Geschäftsraum (z.B. auch Arztpraxis) ist eine Widmungsänderung, wozu die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer notwendig ist. In gewissen Fällen kann eine solche Zustimmung auch durch den Richter ersetzt werden.
Wie in sonstigen Fällen auch, kann eine solche Zustimmung aber auch durch sogenannte stillschweigende „Handlungen“ erteilt werden. Wenn zum Beispiel allen Wohnungseigentümern bekannt ist, dass zum Beispiel in einem als Wohnung gewidmeten Objekt eine Kinderarztpraxis betrieben wird und dieser Zustand über 8 Jahre hindurch von allen Wohnungseigentümern unwidersprochen geblieben ist, liegt in diesem Schweigen eine Zustimmung zur Widmungsänderung. Dies hat erst kürzlich der Oberste Gerichtshof in Wien in einem Urteil entschieden.
FAQ
Was versteht man unter einem Freizeitwohnsitz?
Ein Freizeitwohnsitz nach der gesetzlichen Regelung liegt nur dann, also ausschließlich (darauf liegt die Betonung) vor, wenn die Liegenschaft eben ausschließlich zu Erholungszwecken bzw. Urlaub genutzt wird. Die Nutzung der Liegenschaft zu beruflichen Zwecken (Arbeitswohnsitz) ist also zum Beispiel erlaubt, weil man hier ja nicht Urlaub macht und sich nicht erholt. Ebenfalls ist vollkommen zulässig ein so genannter Leerstand mit gelegentlicher Nachschau, also Aufenthalt von mehreren Tagen/Wochen im Jahr.
Klientenstimmen
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Die Abwicklung des Wohnungsverkaufes verlief bei Dr. Schimana und Seiner Kanzlei sehr professionell und rasch, dafür bedanke ich mich herzlich!
Eva Karner, Mutters -
Ich habe 3 Kaufverträge mit Treuhandabwicklung über die Die Fachkanzlei Schimana abwickeln lassen und war jedesmal äußerst zufrieden. Genauigkeit und Fachkompetenz und rasche unkomplizierte Vorgangsweise heben diese Kanzlei von vielen anderen ab!
Elisabeth Karrer, Maurach in Tirol -
Prompt - kompetent - Information über den aktuellen Stand ist perfekt! Die Vertragsabwicklungen erfolgen zu meiner vollsten Zufriedenheit, das Honorar ist durchaus angemessen.
Kurt Rietzler, Hotel Linde in Ried