Was ist ein Bauträgerobjekt? Anwalt § Dr. Schimana

Was versteht man unter einer Bauträgerabwicklung?

Wird eine Wohnung erst gebaut, so kauft der Käufer dies Wohnungen vom Plan, ohne dass das Gebäude bereits steht. Dies bringt gewisse Risken mit sich.
Dafür gibt es das sogenannte Bauträgervertragsgesetz. Hier erhält der Bauträger nur schrittweise so viel an Zahlungen, wie auch an Bausubstanz verbaut wurde. Dafür gibt es den sogenannten Ratenplan. Beispiel: Erst wenn Rohbau und Dach fertiggestellt ist, bekommt der Bauträger insgesamt 40 % des Kaufpreises. Den Baufortschritt prüft der sogenannte Baufortschrittprüfer, das ist ein gerichtlich beeideter Sachverständiger.

Sicherung der Zahlungen durch Sachverständigen

Damit Sie die absolute Sicherheit haben, dass Zahlungen nur dann an den Bauträger weitergeleitet werden, wenn auch der entsprechende Baufortschritt erreicht ist, werden von mir zahlreiche Sicherungsinstrumente in den Vertrag mit eingebaut. Damit können Sie beruhigt sein, dass nur so viel an den Bauträger bezahlt wird, wie schon verbaut wurde.

Unbebautes Grundstück muss bebaut werden !

Grund und Boden in Tirol ist knapp. Spekulanten könnten auf die Idee kommen, ein unbebautes Grundstück zu kaufen, es für Jahrzehnte brach liegen zu lassen und dann mit einem großen Gewinn weiterzuverkaufen. Das Tiroler Grundverkehrsgesetz regelt deshalb, dass ein unbebautes Grundstück innerhalb von zehn Jahren bebaut werden muss.

Vorteile des Kaufs vom Bauträger

Der Vorteil des Kaufs vom Bauträger ist jener, dass noch in die Gestaltung, wie Raumaufteilung und dergleichen eingewirkt werden kann. Der Kaufpreis bei einem derartigen Bauträgerprojekt muss eben auch nicht auf einmal, sondern lediglich in Raten über die Bauzeit verteilt an den Bauträger bezahlt werden. Ein Sachverständiger, der sogenannte Baufortschrittsprüfer, besichtigt bei jedem erreichten Baufortschritt die Baustelle und prüft, wie weit der Bau schon fortgeschritten ist. Entsprechend dem Baufortschritt müssen dann die anteiligen Kaufpreisraten an den Bauträger bezahlt werden.

Durch eine spezielle Grundbuchseintragung wird bewirkt, dass der Käufer auch die Sicherheit hat, später exakt die von ihm ausgewählte Wohnung zu bekommen.

Bauschutt im Grundstück vergraben

Vielfach findet sich in Kaufverträgen die Formulierung, dass der Verkäufer für die Freiheit von Kontaminierungen haften muss. In einem Prozess war die Frage, ob sich dieser Wortlaut auch auf Bauschutt bezieht. Der Oberste Gerichtshof urteilte, dass bei einer solchen Formulierung die Haftung des Verkäufers nur für gesundheits-/umweltgefährdende Bodenverunreinigungen gegeben ist. Baureste, Ziegelbruch und dergleichen sind nach dieser Entscheidung keine Kontaminierungen.

Will man den Verkäufer auch dafür haften lassen, müsste man im Vertrag folgende Formulierung wählen: „frei von Kontaminierungen oder Bodenverunreinigungen jeglicher Art, unabhängig davon, ob sie gesundheits- oder umweltgefährdend sind oder nicht, beispielsweise etwa Bauschutt, Baureste, vergrabene Fundamente und dergleichen“. Ob allerdings die Verkäufer dies akzeptieren, ist eine andere Frage.

Welche Kosten entstehen?

Die Kosten für die Abwicklung eines Bauträgervertrages betragen rund 2 % zuzüglich Umsatzsteuer auf Basis des Kaufpreises. Darin inkludiert sind auch die Kosten für die Beauftragung des sogenannten Baufortschrittprüfers. Dieser prüft, wie weit der Bau fertiggestellt ist und gibt dann durch sein Gutachten die Weiterleitung der einzelnen Kaufpreisraten an den Bauträger frei. Im Falle der Kreditfinanzierung des Kaufpreises fallen 1,2 % an Pfandrechtseintragungsgebühr an.